(OLG Hamm, Beschluss vom 3.3.2009 15 Wx 298/08).

 

Wie so häufig erklärt ein Wohnungseigentümer in einem gegen ihn gerichteten Wohngeldverfahren Aufrechnung mit streitigen Gegenforderungen. Weil andere Wohnungseigentümer in den Vorjahren keine Wohngeldzahlungen geleistet hätten, habe er selbst u.a. Verwalterhonorar gezahlt, Versicherungsbeiträge geleistet, die Kosten für Wasser/Abwasser, Abfallentsorgung und Straßenreinigung übernommen und auf eigene Kosten einen neuen Heizkessel einbauen lassen. Hinzu kämen die Bezahlung von 2 Noteinsätzen zur Behebung eines Defektes des Heizkessels und eines Rohrbruchs.

Der beklagte Wohnungseigentümer vertritt die Auffassung, durch die erklärte Aufrechnung mit Gegenansprüchen sei der Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung von Wohngeld erloschen. Nach Auffassung des OLG Hamm ist eine Aufrechnung des Wohngeldschuldners nur mit Forderungen möglich, die die WEG anerkannt hat, die rechtskräftig festgestellt wurden oder die auf einer Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG beruhen. Dies ist im übrigen in Rechtsprechung und Literatur anerkannt.

Die streitige Frage im Rahmen des WEG-Verfahrens war jedoch, ob die Bezahlung der entsprechenden Kosten als Notgeschäftsführungsmaßnahme anzusehen ist. Nach Ansicht des OLG Hamm setzt eine Notgeschäftsführung voraus, dass dem Gemeinschaftseigentum eine unmittelbare Gefahr drohe, die aus Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers ein sofortiges Einschreiten erfordere, ohne dass zuvor der Verwalter oder die übrigen Wohnungseigentümer zur Behebung der Notlage herangezogen werden könnten. Eine derartige Notlage habe lediglich bei den beiden Noteinsätzen zur Behebung der Störung des Heizkessels und des Rohrbruchs vorgelegen. Nur in diesem Umfang bestehe eine aufrechenbare Gegenforderung. Die übrigen Gegenforderungen würden dem gegenüber nicht auf einer Notgeschäftsführung, sondern auf einer Geschäftsführung ohne Auftrag beruhen.

Die Entscheidung entspricht der herrschenden Meinung. Hintergrund der Aufrechnungseinschränkung ist, die Liquidität der WEG sicherzustellen und eine Umgehung der Verrwaltungskompetenz der Gemeinschaft zu vermeiden. Durch die Beschränkung der Aufrechnung soll die WEG möglichst schnell einen Zahlungstitel gegen säumige Wohnungseigentümer erwirken können, um jederzeit über die ausreichende Liquidität zur Tilgung von Verbindlichkeiten gegenüber Dritten zu verfügen. Im übrigen soll es nicht im Belieben der Wohnungseigentümer stehen, offene Forderungen der WEG zu begleichen und damit die Verwaltungskompetenz der Gemeinschaft zu untergraben.

Das heißt aber nicht, dass der entsprechende Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Erstattung der verauslagten Gelder gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft hätte. Er muss zwar sein Wohngeld in voller Höhe zahlen, es bleibt ihm aber unbenommen, die dem Aufrechnungsausschluss unterfallenden Zahlungsansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft in einem selbständigen Rechtsstreit durchzusetzen.